“房价回暖”？--溃败前的口头盛宴罢了

大师

最近频繁被房产中介“骚扰”，想必是这一段时间看楼比较多，留下的联系方式被开发商及地产中介做为客户资源挖掘的目标了，其实个别中介从业人员聊一聊，还是有些收获的，他也会在站在他做为地产从业人员的角度上分析这个市场及讲解所代理的楼盘的利与弊，其实这些中介人员我还是蛮愿意打打交道的，互通有无，对彼此都没有什么坏处，保不齐什么时候我就成为了他的成交客户或者推荐朋友给他呢。相反，大部分中介从业人员就不那么让人省心了，频繁的电话回访就让人受不了，所提供的信息与你自身的要求相差甚远，你甚至都能感受到电话那端那颗急于开单的心脏跳动气息，其实哪里会看一遍楼盘就会下订单呢，尤其是在这个时间点上，越是抱着这种心态，反倒越容易让客户产生厌烦心理。
　　与前些时段不同的是，最近中介提的比较多的反倒是话语中有意无意中透露出的信息：地产市场在回暖。算来这种话在去年底到现在，恐怕没有三波也有两轮了，在一些主流房地产论坛上，所谓多空军的争论就从来没有停歇过，呵呵，我完全可以理解做为业内人员的这种心情，就正如证券从业人员无比怀念那去年的暴涨行情一样，只是很多时候这太有些一厢情愿了。
　　官方的统计数字我就不想再提了，城市有差异，地区有不同，整体房价环比下降是事实，二级市场交投不活跃也是公认的。我就单单以自已所看到与听到的，做一下剖析吧。
　　进入08年以来，国内的房地产市场算是终于等到了“拐点”，实在是房价高企到常人无法问及的高度了，近乎疯狂的投机者拥入这个市场，即使在去年底银行方面已经开始在紧缩信贷政策的前提下，仍然高歌猛进，最终，接到最后一棒的投资客渐渐才意识到，房地产的“冬天”或许真的要来了，但是其实一直到现在，都有一些投资客不愿意接受这个事实，紧咬着牙关死撑着，对于这些人，我感到由衷的佩服，一则佩服其勇气可喜，二则佩服其资金实力雄厚，要知道，通常一个房地产市场的经济周期要在八至十年之久，想通过以租代供或者长久放盘来撑过这个周期，这个决心非一般人所能下得了的，而且这后面要多少资金的支持可想而知，毕竟不是有多少人可以撑得起月供十几万的这种局面的，当然了，人家前期暴赚了一把的另当别论。但是，就投资的角度而言，这样做就有些本末倒置了，很有种“炒股炒成股东、泡妞泡成老公”的壮士断臂之感啊，毕竟适时出局，正确止损才是投资的上上之策。但然了，幸好抱有此观念的投资客随着时间的推移，队伍也正在迅速的瓦解当中，很多人还是选择了见好即收或者忍痛离场，这也就带动了二手市场的迅速下滑。
　　在二级市场中，这类人大部分选择了离场，但在一级市场中，并不见得开发商就比投资客聪明多少，“咬定青山不放松”的劲头让很多开发商还梦想着再放个好价钱，但是市场的变化，让观者廖廖，投资客都不敢接手，更不要说普通购房者了，曲高和寡，半夜开盘的盛景恰似昨日黄花，风光不再了。这个时候谁最先下手降价就是明智之举了，但是好象业内也有共识，大家还都希望这一切都只是暂时，大家困守一线，咬死不降价，你看我，我看你，一时间局面就僵持了下来。政府政策一道接一道，效果也不明显，万科此时做了最明智的选择，一方面卖政府一个乖，另一方面自己率先降价，图个快销，果不其然，在赢得市场一片赞誉及政府嘉许的同时，自己也迅速回笼了资金，原本压在手中的楼盘也趁机卖了个干净，等到其它开发商醒悟过来，嘿嘿，可怜这一招儿也不新鲜了，在大家都普遍跟进的时候，你的降价固然可以刺激交易，但是只会让更多购房者在选择中增强关望的信心。
　　经过一段时间的一级市场降价，市场上出现了奇怪的现象，一手房与二手房价格倒挂，竟然很多二手新房的价格还高过一手楼，这让人啼笑皆非的局面让更多人意识到，更大的降幅还在后面，而且市场有很多投资客被套在了这里，一方面不愿意割肉出货，另一方面又卖不掉，尴尬的场景只会让购房者冷笑之余暗自窃喜，毕竟这种局面支撑不了多久，市场便会遵循其固有的价格与供求关系，将二手市场房价，尤其是新盘的这种一、二线楼盘房价理顺过来，从而进一步带动整体房价的走低，将一部分投资客淘汰出市场，当市场投资客比例降到一定程度后，才会有更多实际购房者进入这个市场中来。
　　经过了半年多的市场僵持之后，一小部分市场刚性需求得到了释放，但是这只是在短期内有购房急切需求的一小部分民众而已，面对庞大的购房群体及二次置业者的这部分需求，现有的房价还不足以支撑起这个市场的活跃度。相反，经过这一段时间的对峙，在政府举措及市场购买力减退双重压力下，房地产开发企业的资金链摇摇欲断，这从业内接到的房地产企业急切寻找后续信贷资金的信息中可窥一斑，但是就业内的回馈情况来看，绝大多数的房地产开发企业的此类信贷需求没有获得银行支持，有些房地产企业甚至开发出高达20%以上的利率空间，但是仍然无人敢于接手这种业务。
　　前段时间，听闻万科刚刚拿下了第五园旁边原“园景台”项目，更名为“第五园.景台”，并迅速推出样板房进行前期市场试探，并没有给出售价，其试水意味浓厚。该项目其实在不久前召开的房博会上，被很多买家看好，地理位置与万科第五园紧邻，依山傍水，户型也不错，但是会后没多久，就因为资金链断裂，只能眼睁睁将这一地块拱手相让，而万科则顺势拿下这块地后，自己万科第五园的大社区概念愈发完善，对自己楼盘增值保值大有益处啊，而据说，万科欲利用这段房地产行业的因难期，完成自身发展的再次洗牌作业，就在不久前，其将名下位于东莞的地产企业50%的股权出让了，原因就是项目开发预判失误，该地域地产市场严重缩水，万科为了及时调整布局，避免更大的损失而做出的此举。其实象万科这样的实力型房企，利用这段时期进行扩军备战的，远不止一二家，一大批中小型房企，将在这波业内的重新洗牌当中被淘汰出局，而这个调整期，将在今年下半年的时候进入高峰期。也正因为此原因，很多楼盘也加快了建设进度，都是争取早日封底，早日预售，尽快回笼资金，以便度过难关，而大量楼盘的完工而拥入市场，也造成了目前市场供求关系发生了巨大变化，一方面是持币待购者持续观望，这从刚闭幕的房博会上观者如潮但成交量未见放大可以明显观察出来，另一方面则是房地产企业争相恐后的推出新楼盘，想抢在目前价格还相对高位的情况能多卖出一套是一套，但是可惜的是，两方面的心理预期距离相差太大了，估计这种对峙将会持续一段时间。
　　近期，深圳市房租价格一直上涨，大量准备置业购房者宁可选择租房观望，也不愿意将自己的血汗钱白白便宜了地产开发商，而另一方面，大量楼盘入住率极低，加之新楼盘持续增加，住房供给量持续放大，这还不算市政府今年制订的几万套安居房计划的出台，市场的较力将在下半年出现明显分化。届时，会有更多的房企及二手房在资金压力下，采取诸如持续推出特价单位等形式的方式，一方面试探市场反应，一方面想争取个同行内的先机，而“追涨杀跌”心理下的置业者，会以更加谨慎的态度面对这个市场。
　　正如之前曾预测过的那样，市场在经历过5月份左右的所谓小高峰后，释放掉一小部分刚性需求之后，在下半年非但不会迎来地产业内人士所期望的“回暖”，相反，还会以更加快速的加速度，加大下降的力度，目前至少可期的是，在现有经济形势及市场格局情况下，持续到年底的这一轮下降将不可避免，诚然，部分楼盘部分区域会因为个体情况的不同，情况会有差异，但是市场整体下降的趋势已无法改变。未来明年的走势尚不明朗，但是对普通购房者来讲，或许年底会有一个相对不错的结果吧。

yanan

真是我们工薪阶层的福音

newlife

让我们穷人也能分一分好处,

天地一沙鸥

只有房价降了，老百姓才有好处。